Crédito Habitação

Prestação de crédito após amortização antecipada

Pedro Pais Pedro Pais , 8 Julho 2008 | 188 Comentários
Amortizar parte do capital em dívida num crédito é uma forma de poupar muito dinheiro em juros, especialmente se a taxa de juro subjacente ao mesmo for elevada. Com esta ferramenta pode calcular qual será a nova prestação após amortização, sabendo de imediato qual será o impacto no orçamento e quanto poupará na diminuição dos juros.

Prestação de crédito após amortização antecipada

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198 comentários em “Prestação de crédito após amortização antecipada

  1. Bom dia,
    tenho um credito habitação e quero amortizar 10000€, na redução do PRAZO
    Designação do empréstimo REG.GERAL CONSTANTE – PRESTAÇÃO INDEXADA
    Data inicio 25/10/2017
    Data fim 25/04/2045
    Prazo 330 meses
    Prazo Remanescente 306 meses
    Indexante MEDIA EURIBOR 12 MESES
    Valor Indexante -0,339 %
    Spread 1,400 %
    Taxa de Juro Nominal (TAN) 1,061 %
    Valor da próxima prestação 574,84 EUR
    Será possivel facultar-me a prestação a pagar?
    Muito obrigada.

    1. Olá, Anna.
      Precisa do valor em dívida para fazer a conta. Da posse desse dado (e dos outros que indica) é só preencher aqui na calculadora para obter a resposta…
      Contas feitas por alto, deverá dar qualquer coisa entre os 535€ e os 540€

  2. Boa noite,
    Tenho um spread de 1,65. Vale a pena fazer uma amortizacao antecipada? Faltam 118000 euros e 277 prestacoes.
    Obrigada pela resposta

    1. Olá Isabel.
      Tudo depende de quais são os seus objetivos, do que pretende fazer ao dinheiro se não o gastar na amortização.
      Por exemplo, matematicamente falando, se tiver uma TAN no empréstimo de 1,5% e conseguir investir o dinheiro de forma a obter uma taxa líquida de 3%, mais vale não amortizar e por o dinheiro a render – o que ganha com esse investimento é superior ao que pouparia com a amortização do empréstimo.
      Mas se for para gastar o dinheiro em coisas supérfluas, de que talvez até não precise assim tanto, talvez seja melhor amortizar pois sempre poupará alguma coisa nos juros e baixará um pouco a prestação, podendo juntar mais algum dinheiro por mês.
      Outra coisa a não esquecer é a de manter sempre uma almofada de segurança – ter sempre algum dinheiro de lado, que possa usar rapidamente em caso de alguma eventualidade (por exemplo, um acidente ou outra despesa imprevista). Se o dinheiro que está a pensar usar para amortizar for o desta almofada de segurança, então também é melhor deixar ficar como está…

  3. Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)2,727 %
    Spread0,500 %
    Linha bonificaçãoD.L 349/98 REG JOVEM – B.DECRESCENTE (CONTINENTE) – TRCB 6,5% %
    Contratadas 360
    Periodicidade 1 MENSAL
    Tipo prestação PRESTACOES CONSTANTES DE CAPITAL E JUROS (METODO FRANCES)
    Em dívida 155
    Pagas 205
    Utilizado 78.560,00 EUR
    Pago 39.369,98 EUR
    Em dívida 39.190,02 EUR
    Contratado 360 MESES
    Neste caso vale a pena pagar tudo? Muito obrigado

    1. Olá, Quintino.
      A regra simples é – se conseguir investir o dinheiro a uma taxa superior à que está a pagar pelo empréstimo mais vale investir o dinheiro. Senão é preferível pagar o empréstimo.
      Não se esqueça de levar ainda em conta uma eventual penalização correspondente à amortização antecipada e, por outro lado, a poupança por deixar de pagar o seguro de vida, se for o caso.

  4. Boa tarde! Fiz uma amortização de crédito onde no balcão me informaram antes de fazer a amortização que o que iria reduzir de prestação era 40/50€ mas o facto é que apenas reduziu 25€. Estou indignada por não terem dado as informações corretas. O que posso fazer?

  5. Bom dia,
    é possível amortizar logo no 3º mês de um crédito a 360 prestações com t.fixa + 72 prestações com t.variável?
    Obrigado.

    1. Olá, João.

      Normalmente sim, mas o melhor é sempre consultar as condições do contrato para ver o que é ou não possível fazer e, sobretudo, se há ou não algum tipo de penalização a pagar em caso de amortização antecipada…

      1. Olá Paulo, antes de mais obrigado pelo comentário.
        As condições apresentadas na ficha FINE costumam alterar depois para o contrato final?
        Não estou a falar da taxa, a minha questão incide mais nos abatimentos. No meu caso na ficha FINE diz que “Os pedidos de reembolso parcial antecipado podem ser efetuados em qualquer momento do contrato…” e “A comissão de reembolso antecipado, parcial ou total, é de 2% sobre o valor a reembolsar durante o periodo de taxa fixa”. Isto terá de se manter para o contrato final, correcto?

        Obrigado,
        João

        1. Em primeiro lugar, se o João não tem a certeza do que diz no seu contrato, ou se corresponde ao que inicialmente tinha lido na FINE, não será aqui que vai esclarecer essa dúvida. Deve contactar a entidade junto de quem contraiu o empréstimo para obter esses esclarecimentos.

          Dito isto, eu também não falei da taxa e percebi a dúvida 🙂 Os excertos que transcreveu parecem-me corresponder ao habitual e são claros ao referir que pode fazer amortizações quando quiser, sujeito às penalizações indicadas…

  6. Olá Pedro. Desde o Pedro e o Blog que acompanho o ser trabalho 🙂
    Há forma de saber os valores do seguro de vida que se poupam ao amortizar antecipadamente?
    Cumprimentos,
    Manuel

    1. Olá, Manuel.

      A forma mais simples é mesmo colocar a questão à seguradora. Até porque as regras de cálculo variam de seguradora para seguradora.

      Mas se tiver a simulação da evolução do seguro que lhe foi entregue na altura da contratação do empréstimo, talvez dê para ficar com uma ideia…

  7. Boa tarde.
    O meu nome é Patrícia e tenho um crédito pessoal no valor de 14 000€, crédito este que é reestruturado. Gostaria no inicio do ano liquidar este montante, no entanto, informaram-me que nestes caso deveria solicitar o perdão parcial da dívida. Ó banco em questão é o Bankinter. Liguei para os mesmo que me informaram que na altura deveria ligar para um determinado número para negociar o % de perdão. Não faço ideia do valor ou % devo solicitar de perdão. O que é normal nestes casos?
    Obrigada.
    Cpts.
    Patrícia Lavado

  8. Boa tarde.

    Tenho um crédito automóvel e o meu capital em dívida é de 8444,61€ sendo que ainda me faltam 55 meses de crédito.

    Gostaria de amortizar o valor total, mas pelo banco não me sabem dizer um valor total de amortização.

    Verifiquei no meu contrato que teria de pagar cerca de 0,5% de taxa de amortização sobre o valor de capital em divida e juros de 30 dias, será que me podiam dar um valor aproximado de o que tenho de pagar na totalidade.

    A minha TAN É DE 7,598%.

    Obrigada

    1. Olá MDG,
      Faltam aí alguns dados para dar uma resposta exata (quando vencem as prestações, clausulado do contrato, etc).

      O banco tem todos os dados de que necessita para lhe dar a resposta que pretende. Portanto, insista. Se continuar a receber respostas evasivas, peça o livro de reclamações ou apresente uma através do portal do cliente bancário – normalmente o simples pedido é suficiente para “descobrirem” como se fazem as contas…

      No limite, amortize os 8444,61€ de capital em dívida. O banco irá cobrar-lhe a comissão devida e, se continuar a faltar alguma coisa, será paga na prestação seguinte.

  9. Um amigo fez uma amortização de crédito automóvel, fiquei surpreendido porque de 2000 euros só 1626.02 foram amortizados e o restante foi IVA! Isto é correto? O IVA foi pago no momento da compra do carro, ou estou errado? Tem que se pagar em cada amortização? Já fiz o mesmo no crédito habitação e não me sucedeu o mesmo. Será por ser crédito automóvel? É com o BBVA Finance.

  10. Acho que tda amortizaçao num emprestimo compensa mas nesta altura com taxas que rondam o negativo ou quase nada nao deve compensar muito se consegue pagar a prestaçao deve continuar e colocar o que teria para amortizar para outra altura quando os juros subirem claro pois alem de baixar o valor em divida e a prestaçao baixar no seguro de vida tambem baixa basta so enviar para a seguradora o novo montante em divida e mata 2 coelhos numa cajadada ficara bem mais em conta esses 2 valores, pois a idade no seguro de vida nao perdoa é sempre a doer.

  11. Boa noite,
    Tenho umas dúvidas em relação à amortização total de um empréstimo multifunções isolado, realizado em 2008. Qual a taxa da comissão de antecipação que deverá ser aplicada? A que está no contrato, que é de 3% ou os 2% da Lei que saiu em 2009?
    Já consultei o site do Banco de Portugal e remete para um decreto de 1991, que segundo parece foi revogado por outro em 2009!No meu banco, pedi uma simulação dos custos totais para a amortização total e disseram que era a taxa indicada no contrato.
    Agradeço desde já a atenção prestada ao assunto.
    Cumprimentos e bem hajam

  12. Boa Tarde,

    Tenho um crédito à habitação que esteve em situação de incumprimento durante vários anos, após os quais e depois de um acordo numa acção executiva, procedeu-se à reestruturação da devida, contraindo-se um novo crédito para pagamento do incumprimento (apenas juros e sem moras), tendo-se em simultâneo alargado o prazo de crédito à habitação.

    Efectuei vários cálculos, mas não consigo chegar aos valores que o Banco utilizou para regularização do incumprimento, a chamada reestruturação, e pedi ao banco informação detalhada sobre aquele montante, nomeadamente o valor regularizado em cada mês, mas os valores são muito diferentes.

    Agradecia a vossa colaboração no sentido de me ajudarem a encontrar alguém ou alguma empresa especializada nestes cálculos para eu poder aferir se os valores que me cobraram estão correctos, pois pelas minhas contas existe uma diferença muito significativa.

    Agradeço e aguardo o vosso comentário, de preferência para o meu email.

  13. Boas,

    Possuo um crédito automóvel com o montante total de 10.139,95€ o qual inclui 9.500,00€ respeitante ao montante de credito solicitado pelo consumidor e o montante de 639,95€ relativos a encargos financeiros.
    Tem a duração de 48 meses e a TAN é de 7.500000% e a taxa é fixa.
    Sendo o valor detalhado de cada mensalidade o seguinte:
    Capital: 196.56€
    Juros: 48.11€
    Comissões de processamento: 3,00€
    Imposto Selo : 1.92€

    Total 249.59€

    Já efectuei o pagamento de 13 mensalidades e o capital em dívida é de 7500.71€.

    A minha questão é:
    Se amortizar neste momento 5.000€, com que mensalidade ficarei, e dessa mensalidade, quanto amortizo de capital e pagarei de juros?
    E já agora pagando o valor total em dívida, ou seja os 7500.71 terei de pagar algo extra ou consigo poupar algo?

    Desde já muito obrigado, é que ando um bocado confuso com tanto que já li.

    Com os melhores cumprimentos

  14. Boa tarde,
    Procuro neste momento compra de viatura nova. E já vários vendedores me propuseram não dar entrada no empréstimo e depois amortizar esse dinheiro que seria para a entrada no empréstimo, sendo assim mais vantajoso para mim.
    Será que me podem esclarece se efectivamente é assim? Ou será sempre mais vantajoso dar a entrada e pedir menos dinheiro?
    Obrigado

  15. Boa tarde,
    FiCapital em dívida:

    Taxa de juro:

    Prestações mensais em falta:
    meses ou anos e meses
    Valor a amortizar:

    Nova prestação (Capital + Juros): € 176,00 (-46,674%)
    Juros: € 40,36
    Capital: € 135,63
    Prestação antiga (Capital + Juros): € 330,04
    Juros: € 75,69
    Capital: € 254,35

    A partir destes dados que valor é que eu poupo, ao fazer esta amortização? e se fizer o valor completo do credito?

    Cumprimentos,

  16. Boa tarde,
    Tenho um credito auto, taxa variável, de 10.000€ a 36 meses. Já decorreram 8 meses desde o inicio do contrato e tenho o restante capital para amortizar totalmente o crédito.
    A minha pergunta é, poderá o banco pedir-me os juros devidos até ao final do contrato? Não faz muito sentido pois o dinheiro já não está a ser devido.

    Haverá mais alguma penalização pela amortização antecipada?

    Esta informação é importante pois, mesmo no site do banco de portugal não é completamente clara no que respeita aos juros devidos.

    Obrigado.

    1. Boa noite Diogo
      Aconselho a ler e telefonar após leitura do contrato no caso de ter ficado com duvidas. Os meus últimos dois carros,
      fiz sempre amortizações parciais e totais sem nenhum acréscimo nem custos mas tive em atenção o facto de no contrato estar escrito que assim o seria.

  17. Bons dias.
    Existe uma folha de cálculo neste blog, bastante boa por sinal, que permite responder à sua pergunta com bastante fiabilidade. Não sendo um especialista em matéria de finanças, sou da opinião de que, quanto menor for a dívida, maior será a qualidade das nossas finanças pessoais. Logo, amortizações antecipadas são sempre uma excelente ideia, especialmente quando existe uma TEAG de 13,52%. Amortize o que amortize, será sempre um grande investimento até que termine o empréstimo.

  18. Boa tarde,

    Tenho um credito pessoal de 21.228€ em 96 meses com mensalidade de fixa de 363,00, TEAG de 13,52%

    Durante os primeiros 12 meses deduzia aproxidamente 120,00 de capital e o restante era juros. Neste 2ª ano, deduzo aproximadamente 140,00 de capital e restante é juros. E assim sucessivamente durante os restantes 82 meses, aumentando anualmente o capital a deduzir e diminuindo o valor dos juros.

    O capital em dívida é actualmente de 19.362€

    A minha questão é:
    Se amortizar neste momento 4.000€, com que mensalidade ficarei, e desaa mensalidade, quanto amortizo de capital e pagarei de juros?

    Desde já muito obrigado

  19. Boa tarde,

    Tenho um crédito habitação desde 2008 no Millennium, pedi 67500€ a 40 anos e tenho taxa fixa a 10 anos (termina em Agosto de 2018)

    TAN – 5.40
    Valor Indexante – 4.80
    Spread – 0.60
    Faltam 403 meses

    Mensalidade de: 347.04€

    O que pergunto é o seguinte:

    Há forma de passar a não ter taxa fixa?
    Será que me compensa mudar de banco?

    Agradecia que dessem a vossa opinião por favor, é que este valor está a estrangular por completo o meu orçamento mensal.

    Cumprimentos

    Pedro Ferreira

    1. Posso te dar um concelho com spreads desses ja nao existe,
      Ja falta pouco para os 10 anos deixa te estar pois quando acabares
      a tua prestaçao se as condiçoes de mercado nas taxas continuarem assim
      vais pagar menos 200 euros na prestaçao .

      Spreads 0.6- Euribor a 3 meses -0.313 MES Dezembro ficas com uma taxa de 0,287 como eu no bcp.

      Cumprimentos

  20. Tenho um crédito habitação no NOVO Banco. Fiz uma forte amortização. E os seguros mantêm os mesmos valores. Revlamei. E o banco respondeu que vai analisar.

  21. Bom dia Pedro,
    antes demais obrigada pela partilha de tantos conhecimentos e ferramentas de imensa utilidade.

    A minha questão é relativamente ao crédito Automóvel:

    CRP – BPI AUTOMOVEL

    Valor em divida: 7.296,45 EUR
    Data Início 05-02-2011
    Data Fim 05-03-2018
    Taxa Actual 7,3500 %
    Data Início Taxa 05-02-2011
    Data Fim Taxa 05-03-2018
    Nº Unidades 1
    Valor EUR -7.296,45 EUR
    Limite Crédito 13.750,00 EUR

    A taxa é fixa. Gostaria de diminuir o numero de meses em falta. É possível? Sou obrigada a pagar os juros na totalidade referentes ao 7 anos? Em quanto me ficaria a prestação se reduzisse para o tempo para metade?

    Desde já obrigada.
    Cumprimentos

  22. to a pensar em comprar casa e as minhas perguntas são: depois da compra posso fazer uma amortização parcial de qualquer valor? ou só depois dos de fazer 5 anos da compra é que posso amortizar ?

  23. Boa tarde Pedro, parabéns pelo blog.Tenho uma questão para a qual precisava da sua ajuda. Os PPR’s podem ser utilizados para pagar um credito pessoal?

    Obrigada

  24. Boa tarde.

    Qual é o valor da taxa do Imposto de Selo aplicada na amortização?

    Não sei se é necessário: empréstimo efectuado no inicio deste ano.

  25. Efectivamente. O emprestimo associado ao seguro de vida deveria ter sido abordado de forma mais clara.
    Lembro-me que quando coloquei a questao, queria abordar essencialmente a questao dos juros.

    Como é que uma amortizaçao antecipada faz baixar tanto os juros a pagar
    mensalmente, quando comparado com o capital amortizado?
    Se reparar bem deixei de pagar 19.72 euros só em juros! E uns miseros 0.77 euros de capital. Como é isto possivel?

    Devo dizer também que usei uma folha de calculo em Excel que foi obtida neste blog e quando introduzia os valores nessa folha de calculo, “a bota nao batia com a perdigota”.

    Uma vez efectuada a amortizaçao e colocados os novos valores, tudo batia certo.
    Mas antes da amortizaçao os valores apresentados pela folha de calculo e os valores que eram realmente pagos por mim, eram totalmente dispares.

    E a questao era essa… O banco, certamente que nao estava a cobrar os juros devidos. Cobrava muito mais.

    (desde já, aproveito para voltar a agradecer a disponibilizaçao dessa folha excel, que serviu de base á elaboraçao de uma outra feita por mim e muito mais complexa).

  26. Creio que também deveria ter abordado a questão dos seguros de vida associados ao credito habitação, ou seja, a amortização do empréstimo também diminui esse encargo. Sendo que quanto mais velho é a pessoa mais compensa amortizar pois o prémio do seguro é mais elevado

  27. Boa tarde,

    Tenho uma questao para a qual gostaria obter uma resposta.
    A forma como exponho as coisas destina-se, nao só aos entendidos, mas também a quem nada entende e espero ser o suficientemente claro)
    Tenho um crédito habitaçao que na altura foi feito por 72.500 a pagar em 300 vezes, ou seja 25 anos, tendo actualmente um capital em divida de 54.355,60 (fruto de algumas amortizaçoes antecipadas).

    Entretanto foram pagas 87 prestaçoes, restam 213 prestaçoes.

    Há pouco tempo fiz uma nova amortizaçao antecipada, e no extrato seguinte analizo os valores.
    Confesso que esperava outra coisa e passo a explicar:

    Reparo que antes de efectuar a amortizaçao o extrato indicava:
    O valor da TAN (Taxa anual efectiva, a que vem com os gastos todos, relativos ao emprestimo) antes de efectuar a amortizaçao era de: 1.685%
    O valor da TAE (aquela que tem mesmo TODOS os gastos TAN+seguros, imposto de selo, etc…) que antes da amortizaçao era de: 2.106

    Analizando o valor da prestaçao antes da amortizaçao (recordo que o capital em divida era de 54.355,60):
    Pagava mensalmente 297.25 euros todos os meses em que os gastos se dividiam em:
    – Capital amortizado era de: 218.80 euros
    – Os juros pagos mensalmente eram de: 76.83 euros
    – 1.62 euros de comissoes
    tudo junto dá 297.25 euros mensais

    Reparo também que depois de fazer a amortizaçao estes valores mudaram, mas nao mudaram tal como eu pensava que iriam mudar e passo também a descriminar:
    Depois de efectuada a amortizaçao a TAN passou para 1.332
    Depois de efectuada a amortizaçao a TAE passou a 2.109

    Se uma desceu, a outra subiu. Ora a pergunta é:
    – Se fiz uma amortizaçao, para descer, nao deveriam ter descido as duas?

    Analizando o capital depois de efectuada a amortizaçao:
    – Novo valor do capital a amortizar: 218.03 euros
    – Novo valor dos juros: 58.11

    O valor do capital a amorizar todos os meses desceu 0.77 centimos depois de amortizar o empréstimo em 2.000 euros
    Ora, reparo também que o valor dos juros desceu bastante fruto da mudança da TAN de 1.685 para 1.332
    No entanto a TAE, subiu ligeiramente para 2.109
    O novo valor dos juros baixou 18.72 euros

    Ora, como as condiçoes do emprestimo se mantiveram, nomeadamente o tempo de vida do mesmo.
    O que eu esperava ver era:
    – O valor do capital a amortizar baixar.
    – Esperava também ver os juros baixarem (já que devo menos dinheiro, menos dinheiro terei de pagar de juros)

    Alguém poderá explicar o que está a acontecer?
    Estará tudo correcto? Ou o banco está a utilizar algum tipo de manobra para me iludir?

    De antemao, quero agradecer a quem me explicar o que se está a passar.
    Como isto que descrevo vái contra ao que eu esperava ver, nao consigo entender.

    Obrigado,
    José Carlos

  28. Olá Boa noite Pedro Pais,

    Com os meus melhores cumprimentos, e parabéns pelo Blogue,

    Venho por este meio solicitar ou melhor expor a seguinte questão: no ano de 2001 comprei a minha casa por meio de um banco, para que a operação do crédito se realiza-se o banco só aceitou dar-me o crédito pedido por mim, nas condições seguintes: todos os seguros entre estes esta o de seguro vida grupo associado ao Crédito Habitação. No acto da assinatura deste foi feita no banco credor pela funcionaria que tratou do Dossier do empréstimo, que na altura da assinatura informou ao que se destinava o seguro vida, que era para reforçar a hipoteca da habitação, esta no acto informou as coberturas do seguro, mas não nos entregou uma cópia do contrato do referido seguro. Embora tenta-se obtê-la vi diálogo junto da seguradora e da seguradora ambas se negaram a entregar-ma e depois filo por escrito a ambas as instituições uma empurra para outra e até hoje ainda não me entregaram apólice, muito embora já recorre-se ao instituto de seguro de Portugal. A resposta deste diz que é um assunto contratual. Assim sendo tem que ser resolvido pelas partes. Pois o Instituto de Seguros de Portugal diz que não tem nada a ver com este assunto. Gostaria de saber se há alguém neste blog que pode-se e, saiba o que devo fazer ou como proceder a respeito do assunto exposto. Antecipadamente os meus agradecimentos.

  29. Tenho uma dúvida que gostava de esclarecer.
    Contraí uma dívida de 145.000 € a 40 anos. Nos primeiros anos pago muito mais de juros. Esses juros foram calculados sem a estimativa que eu iria fazer amortizações antecipadas.
    Se hoje, passados 5 anos, amortizar 10.000€ os juros totais devidos serão inferiores. O banco recalcula o juro para a frente tendo em conta aquilo que já paguei a mais de juro no passado ou para o banco o passado não interessa e os cálculos são feitos apenas com base no futuro?

  30. boa tarde
    tenho um credito habitação a taxa fixa a 30 anos,
    com taxa efetiva a 5,44
    e o tae a 5,61
    queria amortizar com 12.000 eur,neste momento devo 84.000 eur e tenho
    ainda 300 meses para pagar a divida.
    a minha prestação mensal é de 511,80 eur,o meu banco é o bpi.
    qual é o conselho que o sr pedro pode me dar.

    obrigado

  31. Boa tarde Pedro,

    em 2010 adquiri um apartamento em conjunto com a minha companheira, através de um crédito bancário, na altura optamos por uma taxa swap a 15 anos… entretanto ela ficou desempregada, tem neste momento dois part-time onde aufere menos de metade do vencimento que auferia quando celebramos o contrato. Ou seja, estamos com imensas dificuldades em honrar os compromissos. Já solicitei ao banco, o alargamento do prazo, ou passar para uma taxa variável. Como resposta, obtive que não é possível aumentar o prazo nem alterar a taxa. Já lhes transmiti que se mantiverem a decisão, terei de lhes entregar a casa. Não queria ter de o fazer, tanto mais pela minha filha que tem 3 anos.

    O banco pode recusar-se a aumentar o prazo ou a não alterar a taxa?

    Cumprimentos,

    miguel pereira

  32. Boa Tarde Pedro
    Solicitava uma opinião sua.
    Muito se ouve falar nos dias de hoje que com as atuais taxas de juro tão baixas não vale a pena efetuar amortizações.
    Contudo, eu não sou dessa opinião, mas poderei estar enganado e aqui estou a pedir um conselho.
    O meu raciocínio é o seguinte:
    Atualmente devo 54400€ para 254 meses. Isto dá-me uma prestação de 309€. Tenho disponível para abatimento 4500€, o que segundo o seu simulador coloca-me a renda em 283€, ou seja 26€ a menos e que ao fim do ano se traduz em 312€ que guardo.
    Caso eu faça uma aplicação, o melhor que consigo é um retorno em juros na ordem dos 70€ anuais, ou seja menos 242€.
    Claro que existe aqui diferenças:
    1. Se abater fico com a dívida mais baixa, renda mais baixa mas com os 4500€ indisponíveis (não se torna problema porque tenho outros montantes disponíveis para o que vier);
    2. Se efetuar aplicações, fico com o dinheiro “do meu lado”, mas só tenho um retorno de juros da ordem dos 70€ além de que estarei com uma renda 26€ mais alta o que no final me dá saldo negativo de 242€.

    Analisados o ponto 1 e 2, prefiro o 1. Estará o meu ponto de vista correcto?

    Muito obrigado pela atenção

    1. Olá Vítor,

      Antes de mais, queria dizer-lhe que houve um pequeno problema técnico com uma actualização e a ferramenta estava a dar valores errados. A situação está resolvida com esta versão antiga da ferramenta.

      O seu ponto de vista não está correcto porque parte da poupança que tem mensalmente não é bem poupança. Tentando explicar melhor, se a sua prestação baixa €100, uma parte será devido a poupança nos juros mas outra será capital da dívida que pagará a menos. Pagar capital a menos não é bom nem mau, uma vez que representa troca de activos (perde dinheiro do bolso mas a casa está cada vez mais perto de ser “realmente” sua).

      Portanto, o que tenho de verificar é se a poupança que tenho nos juros é superior aos juros líquidos que poderia obter investindo o dinheiro. Esta conta é fácil de fazer, uma vez que a poupança de juros será dada pela fórmula:
      Poupança mensal de juros = Taxa de Juro * Amortização / 12
      e depois é só comparar com a taxa de juro dos seus investimentos.

      Na realidade há mais aqui algumas coisas em que amortizar pode poupar, nomeadamente nos seguros de vida, uma vez que o capital em dívida será menor.

      A regra básica é simples: pega na taxa de juro do crédito e compara com a taxa líquida dos investimentos. Se a diferença for muito pequena ou tx do crédito menor que tx líq. dos investimentos, mais vale amortizar (porque há outros custos que não são muito evidentes). Se for ao contrário, investir o dinheiro.

      Tipicamente, e na conjuntura anual, a não ser que tenha um spread brutal, a conclusão que chegará é que mais vale investir.

  33. Olá Pedro. Preciso muito do seu conselho. Tenho um credito habitação no valor de 75000. Há algum tempo pedi um alargamento de prazo e valor residual de 30 ‘/. mas entretanto encontro-me neste momento em posição para poder amortizar uma parte da divida. o meu dilema é o seguinte. Devo amortizar parte do valor residual ou do restante credito? Estou a pensar amortizar porque tenho uma taxa de juro de 2.4. Obrigado.

  34. Olá Pedro
    Parabéns pela ajuda e conselhos que transmite aqui no blog.
    Gostava que me informasse se nesse simulador estão contempladas penalizações por pagamentos antecipados que julgo rondarem os 2%. Em caso negativo continua a ser vantajoso aplicar as poupanças?
    Muito obrigado
    Angelo Teixeira

  35. olá Pedro,

    necessito imenso da sua ajuda para o meu dilema.
    Tenho um apartamento e gostaria de comprar casa maior porque a familia cresceu.
    O apartamento vale 90000€ e devo ao Banco 57000€ ( gostaria de o manter e alugar por 350€)
    Faltam 20 Anos Com spread de 1.1%
    Para comprar casa só quero ir até aos 160000€ o spread está muito mais elevado
    E tenho poupanças a muito custo de 60000€

    Dilema:
    Devo amortizar já o apartamento e solicitar empréstimo de 160000€ e ajudar a pagar a renda do emprestimo com o aluguer do apartamento? ( penso que é mais seguro porque pelo menos tenho um Porto de abrigo no futuro…

    Devo alugar a minha e a renda paga o apartamento ao longo dos anos e só peço mais um emprestimo de 90000€ para a casa nova aplicando de entrada os 60000€ que tenho de poupança.?

    Ou devo mesmo vender a minha antes de ir para outra?
    Obrigado Pedro,
    João Rocha

    1. Olá João,

      Penso que o ideal é partir o problema em partes. A primeira decisão que terá de fazer é se vai vender ou arrendar a sua casa antiga. Aqui a decisão é mais ou menos simples, o que terá de fazer é “testar” o mercado e ver por um lado a facilidade e valores que consegue obter numa e noutra hipótese. Estou inclinado, nesta fase, a dizer que será mais vantajoso arrendar, mas dependerá de vários factores que não conheço. Contudo, de lembrar que arrendar não é só maravilhas: há inquilinos e inquilinos 🙂

      Há que lembrar que o arrendamento é algo menos estável, por definição. Isto quer dizer que caso decida arrendar deverá ter folga suficiente para eventuais meses em que tenha a casa desabitada, quer inicialmente quer quando um inquilino sair.

      Quer venda ou arrenda a casa antiga, penso que não deverá utilizar um montante excessivo das suas poupanças na entrada. Ou seja, é importante que faça uma entrada significativa, até porque isso poderá ter impacto no seu spread, mas é essencial que fique com pé de meia significativo para alguma eventualidade. Entrando com 20 a 30% do valor da casa penso que as suas hipóteses de obter um spread mais reduzido (tendo em conta como isto está) são boas.

      Espero ter ajudado.

    2. olá Joao.

      Tomei a liberdade de ler o que escreveu, e a sua ideia é frequente em familias que crescem ou pessoas que querm melhorar as suas condiçoes de habitabilidade (considerando que mais espaço é melhoria) e mudar de apartamento para vivenda por exemplo.

      tem um apartamento, precisa de mais espaço.
      Deve 57000
      Tem 60000
      quer um imovel de 160000 max

      tem que considerar o mercado que tem na sua area geografica.
      è facil alugar? quanto consegue pela certa com esse aluguer?
      tem que considerar as dores de cabeça possiveis com as rendas. ha inquilinos e inquilinos. Arrendamento legal ou sem recibo?(sem contrato acrescem os riscos de dissabores

      tem de considerar as melhorias que se fazem, avarias, impostos tributados ao imovel.

      qual a taeg do seu emprestimo com o apart que quer alugar?

      Todos estes factores devem ser englobados para perceber mos quanto sobra no final (lucro) .

      Ao contrair um novo emprestimo tem que ver quais as cndiçoes gerais do mesmo , quanto fica a pagar nos diferentes cenarios, com ou sem entrada.

      Julgo eu, que será mais precisa uma opiniao que disponha de todos esses dados.

      nao tem interesse estar a pagar um emprestimo de 9%de taeg parea um capital de 160000 euros durante 40 anos , para manter um imovel alugado que lhe da 350 euros de prestaçao mas que no final nao sobra nada . Tudo depende das condiçoes que tem na mesa . Depois disso a escolha será mais facil.

      Cumprimentos.

  36. Boa tarde,

    Tenho a seguinte questão:
    Tenho um credito habitação, no montante de 65.900€ (em divida), faltam 324 meses e o spreed são 0.8%…Estou a pensar amortizar 14.000, pode dar-me uma ajuda qual o valor que ficarei a pagar’

    Muito obrigada e parabens pelo blog
    Manuela

    1. Obrigada Pedro pela rapida resposta.
      Nao tive qualquer dificuldade no uso da calculadora, sinceramente nem sabia qual a % dos juros, fui ver ao meu extrato, apenas me suscitou a duvida, onde entrava aqui o spreed?
      Penso que já está na taxa de juro certo?
      Obrigada mais uma vez
      Manuela

  37. OK,
    Secalhar é melhor “não mexer” é que as condições do contrato são favoráveis atendendo ao contexto actual de empréstimos. Nem vou abordar o assunto com o banco.
    Obrigado pela resposta e pelo altruismo bem patente neste site.
    cumprimentos !!

  38. tenho vindo a efectuar amortizações parciais do empréstimo de “crédito habitação”.
    Atendendo ao facto da mensalidade mensal estar mais acessível – gostaria de saber:
    Se eu pedir ao banco a redução de prestações em falta (redução de anos para amortizar empréstimo, as condições ficam sujeitas a alterações ? nomeadamente alteração de spread ou outros ? Existe legislação ou doutrina do banco de portugal sobre a matéria em apreço ? Grato pela atenção, cordiais cumprimentos

  39. Olá Pedro nao sei se este é o local serto para colocar esta questão mas cá vai,
    tenho um credito automovel com um capital em divida de 3800 euros a uma taxa de 12% e faltam me 26 prestaçaoes, as 26 prestaçao com a taxa de juro dao um total de
    4075 euros queria amortizar este credito falei com a financiadora e disseram me que tinha de pagar 4400 euros…. disseram me que aos 3800 euros em divida era calculada uma taxa de juro de amortizaçao por isso dava 4400…. (vale mais continuar a pagar o credito) a minha questao é existe mesmo esta taxa de juro de amortizaçao?
    obrigado

  40. Caro Pedro,

    Fui contactado pelo meu banco a “oferecer” um prémio por amortização antecipada parcial/total do meu CH.
    O valor de referência são 4%, podendo ir até aos 5,5%. Ou seja, se, por exemplo, amortizar 100.000€ do meu CH, creditam-me na conta à ordem 5,5% desse valor.
    Estes 5,5% são valores brutos, pelo que são deduzidos os 25% para IRS.

    Assim sendo, estou com algumas dificuldades em ponderar no que me será mais rentável utilizando a calculadoras disponíveis.

    Pode ajudar-me?

    Muito obrigado pelo seu tempo.

  41. Boa noite,

    Tenho um questão para a qual preciso de ajuda por favor. Tenho um crédito de 25000€ com a TAE de 9,39%. Vou amortizar 8000€, será possível negociar a TAE com o banco no sentido de baixar ainda mais a prestação?
    Obrigada.

  42. Boas noites Pedro.
    Tenho lido o seu site e aprendido algumas sobre “finanças”.
    Se lhe for possivel dar-me uma “dica”sobre o seguinte ficava-lhe imensamente agradecido.
    Tenho um empréstimo com uma prestação mensal de 111,77€ composta por 2 parcelas 104,53€ pelo valor pedido + 7,24€ do seguro.
    Queria fazer uma amortização total e a minha duvida é, o valor a colocar na formula para calculo da amortização é 104,53€ ou os 111,77€.
    O emprestimo é antes de 1 de julho de 2009.
    Agradecendo uma possível resposta.

  43. Viva Pedro,
    esta e outras “calculadoras” no seu site têm-me sido muito úteis. Gostaria se saber se me pode indicar as formulas usadas pois gostaria de poder fazer este calculo quando estou por exemplo offline.

    Desde já obrigado.

  44. Boa noite, será que me poderiam esclarecer uma dúvida, o meu pai tem CH falta-lhe pagar cerca de 400€ o prazo termina em fevereiro, a taxa não sei quanto é por agora, se pagar na totalidade terá algum beneficio ?
    O banco é CGD.

    Obrigado

  45. @Luís,

    Para além da comissão máxima de 0,5% do montante amortizado terá (habitualmente) de pagar o distrate, que é o documento que indica a extinção (pagamento integral) da dívida e logo o levantamento da hipoteca. O valor da emissão do distrate dependerá do banco, mas penso que pode encontrar essa informação no preçário.

    Quanto ao IRS, não tem de declarar nada.

  46. Tenho uma duvida,se me pudesse ajudar agradecia Pedro.
    Pretendo amortizar na totalidade o meu credito habitaçao,e gostaria de saber os custos relacionados com este processo,escrituras,penalizaçoes – visto ser taxa variavel creio ser de 0,5 – e saber se posteriormente quando o imovel for definitivamente meu,tenho de declarar algo no irs.

  47. Eu vou fazer um financiamento de 120.000,00 com 360 prestações de R$ 935,01.
    Vou amortizar R$ 1.600,00 (correspodem a 6 últimas amortizações (cada amortização R$ 266,67).
    A Taxa anual é de 7,4397%.
    Qual o novo valor da minha prestação? Quero que reduza o valor e não o prazo do financiamento.

  48. Boa tarde Pedro
    Deixa que lhe diga que o seu blog é perfeito para o dia a dia dum individuo a nivel economico.
    Tenho uma duvida que gostava que alguem assim como o Pedro me ajudasse… Comprei casa á 3 anos(vai fazer 3 anos em Julho). Quando pedi o emprestimo (79000€) o que me interessava era pagar o menos possivel, ou seja, pedi em 50 anos.
    Passado este tempo estabelizei a minha vida e pretendia diminuir os anos que me faltam pagar. Neste momento faltam-me 47 anos. Vale a pena? OU será melhor amortizar?

    Obrigado

  49. Boa noite..

    tenho uma duvida que nao consegui ficar esclarecido aqui, se me puderem ajudar. tenho um credito pessoal de 25400€ em 120meses, a taxa é 8,74%, e prestaçao mensal é de 310€.. ainda falta pagar 97prestaçoes. eu gostaria de saber quanto devo ainda deste credito. Se me puderem ajudar.

    obrigado

  50. Boas,

    Como sei do que pago mensalmente, quanto é para juro e quanto é para amortização real? (estou à procura de uma formula)

    Obrigado

  51. Oi

    segue o link:

    http://www.millenniumbcp.pt/ajudaonl/enduser/ajuda2_std_adp.php?p_sid=lQiwkXGj&p_lva=&p_faqid=350&p_created=&p_sp=cF9zcmNoPTEmcF9zb3J0X2J5PSZwX2dyaWRzb3J0PSZwX3Jvd19jbnQ9MTgsMTgmcF9wcm9kcz0wJnBfY2F0cz0mcF9wdj0mcF9jdj0mcF9wYWdlPTMmcF9zZWFyY2hfdGV4dD1FbXByw6lzdGltbw**&p_li=

    Claro que isto pode ser para um qq emprestimo e não empréstimos a habitação 🙂 mas isso é o que estou a tentar esclarecer antes de falar com o gestor 🙂 Senão ainda me dá a volta 😀

    Obrigado