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Calculadora de mais-valias de imóveis

André Gavino André Gavino , 6 Março 2019 | 482 Comentários

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

[mais_valias]

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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601 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Bom dia,
    Como se processa quando existe ainda empréstimo ao banco? Exemplo:
    VPT: 50000 ano 2010
    Empréstimo:90000
    Despesas: 10000
    Valor da venda:120000
    residente no imovel
    Obrigada desde já

    1. Olá, Luís.
      Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
      Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.

  2. Boa noite.
    Para o meu caso parece-me que o vosso simulador esta a calcular mal a mais valia quando há empréstimo bancário…!??
    Sou residente em Portugal.
    Construí uma HPP em Janeiro de 2012.
    VPT (não tenho facturas para comprovar custo real da construção) – 141 050,71 €
    Em Outubro de 2019 vendi o imóvel.
    Valor venda – 525 000€
    Valor amortizado do empréstimo do imóvel – 171 517,80€
    Despesas com venda – 41 973€
    O vosso simulador indica a mais-valia sempre em 339,155.24€, quer coloque ou não o valor do empréstimo, quando na realidade o valor do empréstimo deverá ser retirado.
    Simulador = Valor de realização (525,000.00€) – Valor de aquisição actualizado (143,871.00) – Despesas e encargos (41,973.76€) = 339,155.24€
    Deverá ser = Valor de realização (525,000.00€) – Valor de aquisição actualizado (143,871.00) – Despesas e encargos (41,973.76€) – Valor amortizado do empréstimo do imóvel (171,517.80€)= 167,637.44 €
    Pretendo utilizar 100% do lucro da venda na compra de outra HPP nos próximos 36 meses.
    Aguardo o vosso esclarecimento, obrigado.

    1. Olá, António.
      Há um motivo pelo qual o valor da mais valia é apresentado antes de ser pedido o valor do empréstimo (quando é pedido) – é porque este efetivamente não deve alterar o valor da mais valias, de acordo com o nº 4 do artigo 10º do Código do IRS:

      4 – O ganho sujeito a IRS é constituído:
      a) Pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição

      Aliás, nem outra coisa faria sentido – a mais valia corresponde ao lucro obtido com a valorização do imóvel. Se, por absurdo, se considerasse a amortização do empréstimo como uma dedução, então teria também de considerar o próprio empréstimo como um acréscimo em primeiro lugar – o facto de o imóvel ter sido comprado a pronto ou com recurso a um empréstimo em nada influencia a valorização do mesmo, logo não pode influenciar o valor da mais valia…
      O empréstimo pode ser tido em conta, isso sim, e de acordo com o nº 5 do mesmo artigo, para, deduzido ao valor obtido com a venda do imóvel, calcular o valor a reinvestir para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias.
      No exemplo que apresenta, ao considerar o valor amortizado ao empréstimo (e admitindo como valor a reinvestir os 167.637,44€), a isenção de tributação sobe dos cerca de 32% para os 47%, o que afeta, naturalmente, o imposto a pagar em mais de uma dezena de milhar de euros (dependo do resto dos seus rendimentos, poderá até ser bastante mais).
      Mas de bom grado estou disposto a rever a minha posição caso fundamente a sua com algo mais do que um “parece-me…”

      1. Olá Paulo. Obrigado pela sua resposta. Contudo há qualquer coisa que não entendo.
        Então suponhamos que eu compro uma casa no valor de 200 000 € e o banco empresta este valor. No mês seguinte vendo o imóvel por 200 000€ e líquido o empréstimo ao banco. Para as finanças eu tive uma mais valia de 200 000€???

  3. Boa noite,
    Uma dúvida, a parcela a abater que surge no simulador, irá ser descontada, ou o valor que apresenta no final já é o total que deverá ser pago. Exemplo: se receber 1000€ sem venda de imóveis, caso realize uma venda que a mais valia seja também de 1000€, no final às finanças não terei de receber, nem pagar nada?
    Obrigado

    1. Olá, Miguel.
      A parcela a abater surge pela aplicação das tabelas simplificadas dos escalões de IRS. É um passo no cálculo do IRS e o resultado final apresentado pela calculadora já reflete a mesma, sim.
      De realçar que o valor que o simulador apresenta corresponde à diferença entre o imposto a pagar com e sem a mais valia. O que efetivamente irá ou não pagar depende ainda das retenções na fonte de for fazendo ao longo do ano…
      Se, após a liquidação de IRS sem declarar mais valia, fosse receber um reembolso de 1000€ e o resultado da calculadora disser que tem de pagar mais 1000€ por causa da mais valia, então não terá nada a pagar nem a receber, não. (Realço a nota de que a calculadora apresenta apenas um valor aproximado, dado que é muitas vezes difícil prever os valores exatos antes do ano terminar).

  4. Boa noite.
    Sou residente em portugal
    Comprei uma HPP em dezembro de 2016
    Valor requisição – 110.000€
    Valor empréstimo – 95.000€
    Em setembro de 2019 comprei sem recorrer a crédito um outro apartamento. (Nao é HPP) que acabei por vender em novembro de 2019
    Valor aquisição 14.000€
    Despesas aquisição – 1.500€
    Valor venda – 54.000€
    Pretendo utilizar 50% do lucro desta venda na amortização do empréstimo que tenho com a minha HPP.
    Gostaria de colocar a seguinte questão:
    Fico isento de ser tributado nas mais-valias?
    Obrigado e boas festas

    1. Olá, António.
      Uma vez que não cumpre todos os requisitos expostos no nº 5 do artigo 10º do Código do IRS (nomeadamente, que o imóvel vendido se destinasse a habitação própria e permanente) não, não tem direito a isenção de tributação sobre as mais valias.

  5. Esse cálculo de mais valia não serve para quem afetou o imóvel à actividade de alojamento local, onde se paga mais valia sobre 95% e não 50% da valorização.

    1. Olá, Ana.
      Obrigado pela chamada de atenção.
      Na verdade o processo é um pouco mais complexo do que isso:

      • Quando o imóvel é afetado à atividade local, há lugar ao cálculo de mais valias. Considera-se neste caso o valor de mercado como sendo o valor de realização (art. 29º do CIRS).
      • Esta mais valia é calculada de acordo com as regras habituais (e que são as utilizadas por esta calculadora) mas a sua tributação fica suspensa até à venda do imóvel ou até ele deixar de estar afeto a essa atividade (al b) do nº 3 do art. 10º do CIRS).
      • Nessa altura, para além de ser finalmente tributada a mais valia calculada aquando da afetação à atividade de alojamento local, é também calculada nova mais valia (correspondente ao período correspondente a essa afetação), tributada de acordo com as regras de tributação dos rendimentos da atividade: se estiver no regime simplificado, a base de tributação serão os tais 95% (art. 31º); se estiver no regime de contabilidade organizada, então a mais valia será adicionada ao restante lucro tributável e tributada junto com o resto dos rendimentos.

      Acresce que, pelo que tenho ouvido, a proposta de Orçamento de Estado parece que quer mexer neste cálculo de mais valias por afetação ao alojamento local (ainda não vi os detalhes, até porque o OE ainda vai certamente levar muita volta antes de ser aprovada a versão final).
      Para já não creio que valha a pena acrescentar esta complexidade toda a um simulador já de si bastante complexo. Mas talvez faça sentido acrescentar uma nota a esclarecer melhor as condições em que ele pode ser usado.
      Fica a sugestão…

  6. Bom dia,
    Como se processa quando existe ainda empréstimo ao banco? Exemplo:
    VPT: 150000 ano 1997
    Empréstimo: 70000
    Despesas: 15000
    Valor da venda: 260000
    Não residente
    Obrigada desde já

    1. Olá, Denise.
      A existência do empréstimo só é relevante caso se trate da venda de imóvel para habitação própria e permanente. Uma vez que diz ser não residente, assumo que não seja o caso aqui.
      Se fosse relevante, a calculadora pedir-lhe-ia o valor ainda em dívida do empréstimo para entrar em linha de conta com a amortização do mesmo…

    1. Olá, Maria.
      O IMI é um imposto, não um encargo com obras 😉
      O que é dedutível como despesas e encargos está descrito no artigo 51º do Código do IRS:

      a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens…

  7. Boa tarde,
    Nos primeiros meses de 2020 vai-me ser oferecido um apartamento, por uma pessoa estrangeira (não familiar) que, embora residente no Brasil, também tem outros rendimentos em Portugal.
    A questão fundamental é saber qual das opções tem menos encargos:
    – venda simulada
    – doação
    Obrigado, desde já, pela colaboração que possam prestar

    1. Olá, Luís.
      No caso da doação, estará isento de IMT mas terá de pagar 0,8% de imposto de selo pela transmissão do imóvel e 10% de imposto de selo pela doação (calculados sobre o valor patrimonial do imóvel).
      No caso da venda, terá de pagar IMT (cujo valor pode simular aqui) e ainda os 0,8% de imposto de selo pela transferência. Estes valores serão pagos sobre o valor pago pelo imóvel (ou sobre o valor patrimonial, caso seja superior àquele – não vale a pena tentar fazer vendas por 1€ para fugir ao IS sobre a doação).
      Já que colocou a questão num artigo sobre mais valias, aproveito para chamar a atenção que, caso um dia venha a vender o imóvel, o custo que ele tiver agora (sobre o qual será calculado o IMT ou IS) será o custo de aquisição a considerar nessa altura da venda – quanto mais for agora o valor a pagar pelo imóvel, menor será a mais valia no futuro e menor o imposto a pagar nessa altura (mais uma vez, só é relevante caso admita vir um dia a vender o imóvel).

  8. Boa tarde!
    Situação identificada: Imóvel recebido por herança em 2018. Adquirido em 1976 pelos Pais. Pretendo vender.
    Questão: Saber se existe tributação de mais valias e em caso afirmativo como deverão, as mesmas, ser calculadas.
    Antecipadamente grato,
    Melhores cumprimentos

    1. Olá, Miguel.
      Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
      Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
      Apenas uma chamada de atenção adicional – conforme explicado nas notas informativas, o valor/data de aquisição deve ser o valor patrimonial do imóvel em 2018, na altura em que foi herdado, e sobre o qual foi calculado o imposto de selo.

  9. Bom dia.
    Também se paga mais valias com a venda de um automóvel, ou as mais valias só se aplicam na venda de imóveis?
    Neste caso trata-se de uma empresa.
    Cumprimentos
    Daniel Silva

    1. Olá, Daniel.
      De acordo com a definição do artigo 46º do Código do IRS qualquer ganho ou perda obtido com a venda de ativos da empresa ou de instrumentos financeiros pode ser considerado mais ou menos valia repetivamente.
      No entanto, no caso concreto de um automóvel, duvido que haja qualquer mais valia (e, consequentemente, qualquer imposto a pagar) dada a rápida desvalorização a que os automóveis normalmente estão sujeitos…

  10. Boa tarde,
    Tenho um terreno urbano para venda e até hoje não tenho habitação própria permanente…mas estou a tratar do projeto para construção da HPP. Aminha pergunta é: as mais valias geradas com a venda do terreno urbano podem ser aplicadas/reinvestidas na construção da HPP ficando deste modo isento de pagar o imposto em sede de IRS relativo ás mais valias com a venda de imoveis?Obrigado

    1. Olá, António.
      Não. A isenção de tributação prevista no nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, tal como lá é referido, apenas se aplica aos ganhos provenientes da venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente – o que nunca seria o caso de um terreno para construção…

  11. Boa noite! Disseram me que para não ter que pagar nada ao estado terei que adquirir ou fazer obras no valor pelo qual vendi a casa, independentemente das mais valias. Isto e correto? Pensava que a pessoa so teria que investir as mais valias

    1. Olá, Maria.
      É correta a informação que lhe prestaram. Decorre da leitura do nº 5 do artigo 10º do Código do IRS:

      5 – São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
      b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
      c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

      Pode usar a calculadora para ver o nível de isenção a que tem direito caso não reinvista a totalidade desse montante…

  12. Bom dia,
    No âmbito das mais valias, após a venda e aquisição de uma nova propriedade, só conta para abater o valor de compra, ou também o montante que se vai investir a melhorar/construir na mesma?
    Obrigado

    1. Olá, David.
      A alínea a) do nº 5 do artigo 10º do Código do IRS prevê que ambas as situações possam contar como reinvestimento:

      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

      No entanto, tem havido relatos de que algumas repartições de Finanças estão a interpretar aquele “ou” como exclusivo, não aceitando deduzir ambas as situações simultaneamente…

  13. Bom dia. Preciso da vossa ajuda,vendi a minha casa e não consigo saber quanto tenho de pagar em mais valias. Comprei em agosto de 1999 por 55000 vendi em novembro de 2019 por 266000 comprei uma em novembro de 2019por 121000 gastei em obras 70000,paguei á imobiliária 16300 despesas com escritura 2000e líquidei o empréstimo que tinha no valor de 27000. Será possível dizer aproximado o valor a pagar? Obrigado

    1. Olá, Fátima.
      Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
      Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.

  14. Bom Dia, necessito a vossa ajuda.
    Somos 7 herdeiros residentes no Canada, no passado dia 13 de Novembro foi vendida a casa nos Acores.
    O valor da venda foi 95000.00 euros, a comissao da imobiliaria foi 5000.00 euros mais 900.00 IVA.
    Esta casa era dos meus sogros a qual adquiriram em 1980 aproximadamente que depois os filhos herdaram.
    O valor tributario foi ajustado em 2018 com o montante de 38630.00 euros.
    Qual a forma que devo usar para calcular o imposto a pagar por cada um dos herdeiros?

    1. Olá, Fernando.
      Pode usar a calculadora indicando os valores em 1/7 do valor efetivo (admitindo que cada herdeiro tem partes iguais do imóvel – senão é usar a proporção que coube ao herdeiro que esteja a simular).
      O valor a indicar como valor de aquisição deve ser o valor patrimonial à data da herança e sobre o qual foi pago imposto de selo. A data de aquisição a data do falecimento. Pode incluir a comissão paga à imobiliária (incluindo IVA) e o imposto de selo como despesas e encargos (mais uma vez, na proporção de 1/7).

  15. Bom dia necessito da vossa ajuda para umas questoes.
    Vou vender a minha casa por 212500 ( a este valor ainda se retira os 13000 da imobliaria) e comprar outra por 119000.
    Vou abater o emprestimo de 140000 e realizar 1 novo no valor de 107000.
    Qual o valor da tributacao das maia valias?

    1. Boa tarde Bruno Cardoso,
      Agradecemos a sua mensagem.
      Por forma a podemos ajudar aconselhamos a leitura dos artigos que elaborámos sobre estas temáticas, que o poderá esclarecer de alguma dúvida que tenha:
      https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/
      https://www.doutorfinancas.pt/fiscalidade/calculadora-de-mais-valias-de-imoveis-a-nova-ferramenta-doutor-financas/
      Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
      Obrigada.

  16. Bom dia,
    Tenho alguma questões que pedia que me ajudassem.
    Vou vender a minha casa por 212500€ (sendo que deste valor tenho de retirar os 13000€ da imobiliária) e vou comprar outra por 119000€.
    Vou abater o emprestimo de 140000€ da casa e realizar 1 novo emprestimo de 107000€.
    Qual o valor que me sera tributado em mais valias?

    1. Olá, Bruno.
      Não é possível dar-lhe uma resposta com os valores que indica. Se indicar todos os valores que lhe são pedidos pela calculadora, esta dar-lhe-á a resposta que procura 😉

  17. Boa tarde,
    Em 2014 adquiri uma nova moradia com recurso a credito. Tenho ainda um outro credito de um apartamento que pretendo vender em breve. Tenho duas questões:
    – Quando comprei o apartamento, na altura era usual fazer-se a compra, uma parte através de credito habitação e outra parte através de credito para obras. Para o calculo de mais valias considera-se o valor do credito total ou apenas da parte relativas ao credito à habitação?
    – Com o lucro que obter na venda do apartamento poderei abater o credito da moradia e desta forma evitar o pagamento de mais valias?
    Obrigado

    1. Olá, Rui.
      Para o cálculo das mais valias, e conforme pode comprovar pela utilização da calculadora, não entra nenhum dos empréstimo.
      Apenas no caso da venda de imóvel para habitação própria e permanente de um dos elementos do agregado familiar e reinvestimento noutra HPP é que se entra com o empréstimo em linha de conta (de acordo com o nº5 do art. 10º do Código do IRS). E aqui sim, só entra o empréstimo destinado a aquisição do imóvel, não o empréstimo destinado a obras.
      Não, a amortização do empréstimo da moradia não pode ser considerada reinvestimento, uma vez que esta foi adquirida mais de 2 anos antes da venda do apartamento (mesmo artigo).

  18. Bom dia,
    gostaria que me esclarecessem as seguinte dúvida:
    Sou emigrante e tenho residencia fiscal em Marrocos. No entanto tenho uma casa em Portugal onde reside a minha filha.
    Quero vender essa habitacao e reinvestir a totalidade na compra de um apartamento tambem em Portugal onde a minha filha passara a ter residencia.
    1. O facto da minha filha ser do meu agregado familiar e residir em Portugal posso fazer a venda e posteriormente a compra como HPP e benefeciar da isencao das mais
    valias ?
    Voces na parte “Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia” mencionam “O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?”
    Dai a minha duvida se no meu caso posso declarar a venda da casa e a compra do apartamento como HPP.
    Desde ja o meu obrigado pela ajuda.

    1. Olá, César.
      A sua filha ainda é sua dependente para efeitos de IRS? É que essa é condição para ela poder ser considerada parte do seu agregado familiar (de acordo com a definição do nº 4 do artigo 13º do Código do IRS)
      Em caso afirmativo, diria que sim, que pode beneficiar da isenção de tributação da venda de HPP por reinvestimento noutra HPP (ao abrigo do nº 5 do artigo 10º).
      Em qualquer caso, recomendo que valide esta informação nas Finanças…

  19. Boa noite. Tenho uma dúvida. Irei escriturar a venda do meu imóvel em janeiro/fevereiro de 2020. Na data da venda, não terei ainda uma outra HPP em meu nome uma vez que só farei a escritura da mesma previsivelmente em junho 2020. Estou a vender o imóvel por cerca de mais 96.500€ do que o mesmo me custou, tendo actualmente uma dívida do crédito para aquisição do imóvel de cerca de 112.000€ (Custou 127.500€). Tenho outro crédito de 35000€ associado que terei de pagar mas pelo que li não pode ser considerado uma vez que não foi para aquisição de habitação. Assim:
    1. Considerando que a mais valia será de 96.500€ (Que nunca será na realidade pois terei de descontar aqui 35.000€ o que daria uma mais valia de 61500€) de onde terei de descontar o valor de comissão da imobiliária mais certificado energético e despesas de aquisição da casa a ser vendida, e que será até 2020, significa que mesmo que não fosse reinvestir, que não teria de pagar nada uma vez que estou a vender o imóvel em 2020, que estarei a liquidar o empréstimo na totalidade e não terei outro imóvel em meu nome?
    2. Em caso de resposta negativa, imaginando que a mais valia seria de 83400€ após descontos com despesas de imobiliária e de aquisição, reinvestindo cerca de 60.000€ na nova casa (pois preciso de ficar com dinheiro para pagar despesas da mesma), seria tributada em metade dos 23400€?
    3. A casa que vou vender é só minha mas a que vou comprar será em co-propriedade, mas não na proporção 50-50 pois o capital inicial será totalmente meu, pelo que irá ficar na escritura a proporção de cada um. Será mais vantajoso dessa forma para as mais valias?
    4. Irei instalar alarme e ar condicionado na nova casa. Poderão essas despesas ser consideradas como reinvestimento das mais valias uma vez que serão ba nova casa?
    Obrigada
    Isabel

    1. Olá, Isabel.
      Então não era só uma dúvida? 🙂
      1. Não, mesmo que o crédito tivesse sido para aquisição, os 35.000€ não deduziam à mais valia. A mais valia corresponde, grosso modo, à valorização da casa, a diferença entre o preço por que a está a vender e aquele por que a comprou – isso é independente do facto de ter pedido emprestado 100% do valor da casa ou de a ter pago a pronto com o seu dinheiro – a valorização só depende do valor de venda e de compra (e de outras despesas e da idade do imóvel, bem entendido, mas não do valor do empréstimo).
      Tirando isso não consegui perceber o resto da questão. Está a referir-se ao regime transitório que foi referido em alguns comentários anteriores? Pode reformular a questão usando frases mais curtas, por favor?
      2. Para ter direito a isenção de tributação, o que conta não é a percentagem da mais valia que reinveste mas sim a percentagem do valor da venda (deduzida de eventual amortização de empréstimo contraído para aquisição da mesma). Isto é o que diz o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS. Assim sendo, não me parece que façam sentido as contas que faz, pois partem da mais valia e não do valor da venda. Em qualquer caso parece-me que a calculadora ajuda a responder a esta questão…
      3. Pode declarar como reinvestimento a parte correspondente à sua quota parte e que efetivamente investir no imóvel (se esse montante ficar explícito na escritura tanto melhor). Caso sejam casados e façam declaração conjunta, eventualmente poderia considerar-se tudo reinvestimento se o imóvel fosse um bem comum…
      4. Não me parece – não fazem parte integrante do imóvel (são bens móveis), logo não se considera um investimento num bem imóvel…

  20. Boa Tarde, Gostaria que me elucidassem sobre as mais valias por favor.
    Estou a vender a minha casa, doada em vida pelo meu Pai em 2013. Vivo em casa arrendada e tenho como morada fiscal uma outra morada.
    A minha intenção é investir o valor da realização da minha casa, na futura HPP.
    Neste caso também se aplica a isenção de tributação de mais valias????
    Muito Obrigado
    Cordialmente
    RL

    1. Boa tarde Rui Laranjeiro,
      Agradecemos a sua mensagem.
      Por forma a podemos ajudar aconselhamos a leitura dos artigos que elaborámos sobre estas temáticas, que o poderá esclarecer de alguma dúvida que tenha:
      https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/
      https://www.doutorfinancas.pt/fiscalidade/calculadora-de-mais-valias-de-imoveis-a-nova-ferramenta-doutor-financas/
      Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
      Obrigada.

    2. Olá, Rui.
      Sim, se a casa a vender é a sua atual habitação própria e permanente, então deverá ter direito a isenção de tributação sobre as mais valias. Recomendo a leitura dos nºs 5 a 9 do artigo 10º do Código do IRS para conhecer todos os requisitos a cumprir para ter direito a essa isenção.

  21. Gostaria de receber esclarecimento à seguinte questão:
    Em Junho de 2018, o meu pai faleceu (único proprietário de uma vivenda adquirida em 1993), sendo os herdeiros eu e a minha irmã. Eu resido em Albufeira, e a minha irmã em Inglaterra. O valor Patrimonial Tributário é de 88.401€ sendo que a casa será vendida em 20/12/2019, por 155.000€ com 5.000€ de encargos de venda. Qual o valor das mais valias que eu tenho a pagar sendo casado e residente em Portugal e qual o valor das mais valias da minha irmã, residindo em Inglaterra e sendo solteira. Posso investir a minha parte de mais valias em obras e melhoramentos em minha casa ou só se comprar casa nova?
    Obrigado desde já pela vossa ajuda.
    Ricardo S. Silva

    1. Olá, Ricardo.
      Pode obter a resposta para ambos os casos fazendo as simulações na calculadora para o seu caso e para o caso da sua irmã (não esquecer de indicar todos os valores pela metade).
      Relativamente ao reinvestimento, a questão só será relevante na eventualidade do imóvel ser a sua habitação própria e permanente. Se não for o caso, independentemente do destino que der ao dinheiro, será sempre tributado…

  22. Boa noite,
    Em 2008 adquiri um apartamento por 82500€. Este ano vendi o mesmo por 95000€, liquidei o crédito habitação e um crédito pessoal.
    Em 2020 irei construir uma moradia.
    Estou isento de pagar mais valias visto ir reinvestir o lucro ou mesmo por ter usado o valor da venda para liquidar os créditos?
    Obrigado

    1. Olá, Tiago.
      Se esse apartamento era a sua habitação própria e permanente então, e de acordo com o nº 5 e seguintes do artigo 10º do Código do IRS, poderá vir efetivamente a ficar (parcialmente) isento de tributação sobre as mais valias, caso as tenha.
      Tenha atenção aos prazos para reinvestimento (só serão considerados os montantes investidos até 36 meses depois da venda do apartamento) e para registar e começar a habitar na casa nova (48 meses e até ao fim do quinto ano seguinte ao da venda, respetivamente).
      Para saber se terá ou não direito a isenção e/ou o valor de imposto a pagar, deve responder aos dados pedidos pela calculadora…
      Em alternativa, pode tentar recorrer ao regime transitório previsto no nº11 da Lei 82-E/2014. Pode simular este cenário à mesma com a calculadora, mas indicando o valor da amortização do empréstimo no campo de reinvestimento e deixando a amortização a zeros.
      Em qualquer dos casos a amortização do empréstimo pessoal nunca será considerada…

  23. Bom dia.
    Herdei um imovel, habitação permanente do meu pai que faleceu, e tenho algumas duvidas no vosso simulador para efeitos de calculo do pagamento do imposto sobre a mais valias. A saber:
    1- O valor de aquisição é o valor inicial, ou o valor patrimonial quando declarei às finanças o óbito?
    2- O rendimento coletavel para irs a que se refere esse valor?
    Somos 4 herdeiros, como ira ser feita a declaração?
    Obrigado

    1. Olá, Luís.
      1 – o valor de aquisição é o valor patrimonial à data do óbito, sobre o qual foi pago o imposto de selo (artigo 45º do Código do IRS).
      2 – Conforme é referido na nota informativa referente a esse campo, “A forma mais simples de o obter é mesmo usando um simulador de IRS (que pode ser o do Portal das Finanças ou um dos que se encontra facilmente na internet) ou através das suas declarações de rendimentos passadas”. É usado pela calculadora para apurar o escalão de IRS em que se encontra e qual a taxa a aplicar aos rendimentos…
      3 – Cada herdeiro deverá entregar o anexo G na sua declaração de IRS e preencher uma linha no quadro 4 desse anexo com os valores correspondentes à sua quota parte do imóvel. Por exemplo, se o imóvel valia 50.000€ e o venderam por 200.000€, e admitindo que o herdaram em partes iguais, cada um deve indicar como valor de aquisição 12.500€ e 50.000€ como valor de realização.
      No que diz respeito à calculadora devem indicar também os valores do imóvel pela quota parte de cada um (ou seja, fazer 4 simulações de imposto diferentes, uma para cada um).

  24. Boa noite,
    Em 2018 vendi uma casa minha onde vivia HPP e comprei outra com valor acima (pedi empréstimo para tal). Em 2019 vendi uma outra casa minha onde vivia minha mulher e a minha filha. A ideia foi passarmos todos para a casa que comprei e pagar com o valor em falta com a venda desta segunda casa. Será que posso considerar no cálculo para a insencao de mais-valias a venda das duas casas? Obrigado

    1. Boa tarde António,
      Agradecemos a sua mensagem.
      Por forma a podemos ajudar aconselhamos a leitura dos artigos que elaborámos sobre estas temáticas, que o poderá esclarecer de alguma dúvida que tenha:
      https://www.doutorfinancas.pt/irs/mais-valias-reduzir-o-imposto-a-pagar/
      https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/
      https://www.doutorfinancas.pt/fiscalidade/calculadora-de-mais-valias-de-imoveis-a-nova-ferramenta-doutor-financas/
      Qualquer questão inteiramente ao dispor,
      Obrigada.

    2. Olá, António.
      As mais valias são calculadas para cada uma das casas vendidas individualmente. Sendo ambas HPP de um elemento do agregado familiar, parece-me que se aplica a isenção descrita no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, sim.
      A minha principal dúvida é se pode indicar o mesmo imóvel como objeto de reinvestimento do valor obtido com a venda de dois imóveis. E aqui já me parece razoável admitir que o sistema pode ter algum tipo de validação para detetar esse tipo de situações.
      Na dúvida, sugiro pedir uma informação vinculativa nas Finanças

  25. Muito agradecia que me esclarecessem as seguintes dúvidas:
    • Estou a adquirir uma HPP permanente antes de vender a minha atual HPP.
    • O valor de compra da nova HPP vai ser superior ao da venda da atual HPP.
    • Deverei vender a minha atual HPP antes de decorridos 24 meses da compra da nova HPP.
    • Com a venda da atual HPP vou ter uma despesa com comissão a pagar à agência imobiliária que me apoia, e também liquidar um atual crédito à habitação.
    • Uma vez que ainda não vendi a minha atual HPP, na compra da nova HPP, para além de recursos próprios, vou também recorrer a crédito imobiliário, sendo que a intenção é liquidar na totalidade esse empréstimo com o produto da venda da atual HPP quando esta ocorrer.
    Tanto quanto entendo deste e doutros artigos que li, a isenção de tributação de mais valias dá-se pela totalidade desde que:
    (Valor da Venda – crédito imobiliário da atual HPP) ≤ (Valor da Compra – crédito imobiliário da nova HPP)
    Tenho as seguintes dúvidas:
    1. Uma vez que irei liquidar o crédito imobiliário da nova HPP quando fizer a venda da atual HPP, devo considerá-lo? (No lado direito da equação) Ou posso considerar que é zero, porque na prática vou usar o produto da venda para a compra, tendo o crédito sido só temporário?
    2. No “Valor da Venda” (lado esquerdo da equação) posso descontar a despesa que vou ter com a comissão a pagar à agência?
    3. No “Valor da Compra” (lado direito da equação) posso acrescentar o IMT e Imposto de Selo que terei de pagar com a compra?
    Obrigado desde já pela ajuda!

    1. Olá, Pedro.
      Efetivamente, o empréstimo não costuma ser considerado reinvestimento. No entanto, este é um caso de exceção e há mesmo esta informação vinculativa para o confirmar.
      2. Sim, pode.
      3. Não. Esses poderão ser considerados despesas caso um dia venha a vender a nova casa. Para a venda que vai fazer agora, pode deduzir às mais valias (não à equação que indica) os valores de IMT e IS pagos na altura da compra da casa que vai vender.

  26. Boa noite.
    Vou vender uma garagem que adquiri, por herança, juntamente com a minha cunhada, em Dezembro de 2013.
    O valor de venda é de 10000 euros.
    O valor patrimonial tributário é de 15700 euros.
    1º Como se calcula o valor de aquisição?
    2º Sobre que valor de venda temos que pagar mais valias (10000 ou 15700)? Há quem diga que se o valor patrimonial tributário for superior ao valor da venda é sobre o primeiro que incidem as mais valias. Será verdade?
    3º Eu resido em Portugal, mas a minha cunhada reside no estrangeiro.
    Como se paga o imposto? Eu declaro metade na declaração de IRS que preencherei no próximo ano, mas a minha cunhada vai pagar a outra metade como e a que taxa? A minha cunhada não preenche declaração de IRS em Portugal.
    Agradeço a sua resposta.
    Cumprimentos.

    1. Olá, António.
      1. O valor de aquisição corresponde ao valor patrimonial na altura da herança e sobre o qual pagaram imposto de selo (art. 45º do Código do IRS)
      2. Sim, caso o valor patrimonial seja superior ao valor de venda, a declaração será corrigida (nº 2 do artigo 44º do Código do IRS).
      3. Pode simular quer o seu caso que o da sua cunhada através desta calculadora. No próximo ano ela terá de submeter declaração de IRS, mesmo não sendo residente em Portugal, dado que esse rendimento é considerado como obtido cá em Portugal e mesmo os não residentes são tributados sobre estes rendimentos.

      1. Muito obrigado, Sr. Paulo Aguiar, pela sua rápida e esclarecedora resposta.
        No entanto, restam-me duas dúvidas:
        1ª-No anexo G da declaração de IRS, que valor coloco no campo respeitante ao valor de realização (10000 euros (valor real da venda) ou 15700 euros (valor patrimonial)?
        2ª-Sendo que o valor da venda é inferior ao valor patrimonial, suponho que não haverá nada a pagar ao Estado. Pode dizer-me se isto é verdade?
        Muito obrigado pela sua atenção.

        1. 1. Tendo em conta a legislação deve indicar os 15.700
          2. É provável que assim seja, mas não lhe posso dar garantias. O valor das mais valias depende também do valor de aquisição e do resto dos parâmetros pedidos pela calculadora. Pode simular o seu caso usando a calculadora – não se esqueça de indicar os valores pela metade, correspondente à percentagem que detém do imóvel. E de considerar como valor de venda os 15.700€

  27. Boa tarde, Em 10-2018 a minha tia fez doação de dois prédios (um urbano cujo valor da caderneta é de 13.630€, e um rústico com valor de 3,65€), agora pretendo vender esses dois prédios pelo valor máximo de 30.000€. Quais os encargos / despesas (com mais valias, IRS, etc.) que irei ter se vender?

    1. Olá, Marli.
      O IRS a pagar sobre as mais valias pode calculá-lo aproximadamente com recurso a esta calculadora (use os valores somados dos dois prédios). Está a ter alguma dificuldade no seu preenchimento?

  28. Bom dia. Tenho 2 casas compradas com recurso a crédito bancário. uma que é HPP e outra H. secundária. Vou vender agora a H. Secundária para liquidar o empréstimo de ambas as casas. A minha questão é a seguinte: o facto de utilizar o lucro da venda da H.Secundária para liquidar o emprestimo da H.Permanente não tem qualquer relevância para a autoridade tributária? As mais valias serão apuradas não tendo esse abatimento em conta?
    Agradecia esse esclarecimento da vossa parte e parabéns pelo serviço público aqui prestado.
    Cumprimentos
    Grato pela atenção

    1. Olá, Pedro.
      Não, a venda de uma habitação secundária nunca está sujeita a isenção de tributação por via do reinvestimento (nº 5 do art. 10º do Código do IRS)

  29. Boa noite, por motivo de divórcio vendi a minha moradia de família em 28 de Abril de 2015, escolhi ao fazer o IRS investir, só que o meu salário não é alto, tinha um dependente a cargo e mesmo procurando incessantemente algum imóvel que pudesse pagar mensalmente, o mesmo só aconteceu em finais de Abril de 2018, dando inicio ao processo de empréstimo a 2 de Maio, tendo seguido todos os trâmites legais a escritura do apartamento só aconteceu em 20 de Julho de 2018 ou seja não consegui concretizar o prazo dos 36 meses. Sendo eu a única fonte de rendimento poderá existir alguma coisa a ser feita para existir um prolongamento do prazo de reinvestimento?

    1. Olá, Maria.
      Não conheço nenhum caso em que isso tenha acontecido, nem fundamento para que tal viesse a acontecer.
      O que provavelmente irá acontecer é que será calculada novamente a liquidação de IRS de 2015, como se não tivesse indicado intenção de reinvestir, cobrada a diferença de imposto apurado para o que foi apurado na altura, e com juros de mora dos últimos 3 anos.

  30. Boa tarde,
    O vosso simulador levantou-me algumas dúvidas. O valor da mais valia calculado pelo vosso simulador é inferior ao valor que vou reinvestir com capitais próprios na nova HPP (no espaço de 1 mês). Contudo, o simulador diz que há lugar ao pagamento de imposto sobre a mais valia? É um erro? Esse pagamento não está de acordo com o que está descrito nos vossos artigos sobre este assunto.
    Grata pela atenção.

    1. Olá, Helena.
      À partida o simulador está correto (pelo menos no que a esse ponto diz respeito).
      Ao contrário do que muita gente pensa, não é o valor da mais valia que tem de ser reinvestido para ter direito à isenção total de tributação, mas sim o valor total da venda (eventualmente deduzido da amortização de empréstimo habitação que tivesse sido contraído para adquirir o imóvel vendido).
      Pelo menos é isto que diz o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, o que pode confirmar facilmente.
      Mas, já agora, pedia-lhe o favor de apontar em que artigos encontrou essas inconsistências, de forma a serem corrigidas.

  31. Boa tarde,
    Caros,
    Adquiri, em março de 2018, uma casa de tribunal (casa 2) antes da venda da casa que era a minha habitação própria permanente (casa 1). A casa 1 deixou de ser a minha morada fiscal em abril de 2018 pois informaram me que era obrigatório alterar a morada fiscal num prazo de 60 dias. A venda da casa 2 ocorreu em março de 2019 gerando mais valias (cerca de 23.000€).
    É possível reinvestir a mais valia gerada pela casa 1 (vendida em março de 2019) no crédito da casa adquirida em março de 2018 (casa 2)?
    Caso não seja poderei reinvestir em melhorias na casa 2?
    Agradeço desde já,
    Li Fernandes

    1. Olá, Li.
      Eu diria que já o deveria ter feito em março… Normalmente a AT não considera como reinvestimento a amortização de empréstimos. A exceção é mesmo no caso de empréstimo contraído para comprar nova habitação própria antes de vender a anterior – mas de acordo com esta informação vinculativa, apenas se a amortização for feita logo após a venda…
      O investimento feito em melhorias pode ser considerado reinvestimento, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, no entanto, tem havido alguns relatos por aqui de pessoas a quem as Finanças não aceitaram considerar juntamente o valor investido na compra e o valor investido nas obras como reinvestimento, tendo de optar por um deles… Na dúvida, eu colocaria a questão às Finanças.

      1. Boa noite. Agradeço imenso a rapidez na resposta e o vosso trabalho diário no sentido de transmitir conhecimento financeiro a quem necessite

  32. Bom Dia,
    Em 1999 comprei um apartamento por 14.500.000$, e uma garagem por 1.500.000$ (valores em escudos). São fracções separadas e autónomas, sendo que a casa tem hipoteca e a garagem não tem nem nunca teve. Foram a minha habitação permanente até 2014, altura em que saí para o estrangeiro. No principio de 2020 vou vender ambas pelo total de 135.000€. Em Maio de 2014 pedi um certificado energético que me custou 55,35€. Vou ainda pagar custos do processo de venda (pequenas obras de recuperação – com IVA a 6%, custos praticamente só mão-de-obra, materiais -20% total; comissão da agência; advogados para CPCV; certidões; etc.). As minhas perguntas são: nestas condições tenho sempre que pagar impostos sobre mais-valias, uma vez que o apartamento no momento da venda não é habitação permanente não posso usar o tema do reinvestimento em 2 anos numa habitação permanente (porque quando compre a próxima casa esta vai ser habitação permanente)? Tenho que pagar sobre o apartamento e a garagem? Que custos posso apresentar? Quando devo pagar esse imposto? Qual a relação entre o imposto e o IRS? Existe alguma vantagem em realizar a escritura ainda em 2019 se tal for possível? Uma vez que entre mim e o comprador não há qualquer pacto relativamente ao valor de cada uma das fracções, posso jogar com as valorizações delas na venda para “melhorar” o custo das mais-valias? Tenho alguma vantagem em manter a hipoteca ou pelo contrário vale a pena liquidar antes da escritura e levar o apartamento “limpo” para a escritura (pergunto porque li qualquer coisa sobre este tema mas confesso que perdi essa informação). Os custos de liquidação de hipoteca contam para as mais-valias? E os juros, comissões, etc., das hipotecas?
    Desde logo grato pela atenção e ajuda

    1. Olá, Nuno.
      A ver se não me esqueço de responder a nenhuma questão:

      nestas condições tenho sempre que pagar impostos sobre mais-valias, uma vez que o apartamento no momento da venda não é habitação permanente não posso usar o tema do reinvestimento em 2 anos numa habitação permanente (porque quando compre a próxima casa esta vai ser habitação permanente)?

      Admitindo que tem mais valias com a venda (e, a menos que essas obras tenham custado alguns milhares, tudo indica que provavelmente será o caso), e dado que nenhum dos imóveis era a sua habitação própria e permanente, terá de pagar imposto sobre as mais valias, sim.

      Tenho que pagar sobre o apartamento e a garagem?

      Sim. Tem de declarar a venda dos dois imóveis, cada um em sua linha do quadro 4 do anexo G da declaração de IRS.

      Que custos posso apresentar?

      Dos que indica eu diria que todos, exceto os advogados e as certidões (não é necessário um advogado para redigir um CPCV, por exemplo). Pode ainda deduzir a SIS e Imposto de Selo pagos na altura da compra dos imóveis. Basicamente, tudo aquilo que se encaixe na definição dada pelo nº1 do artigo 51º do Código do IRS

      Quando devo pagar esse imposto?

      Quando receber a liquidação do IRS.

      Qual a relação entre o imposto e o IRS?

      O imposto que paga sobre as mais valias É o IRS (“Imposto sobre os rendimentos”, e a mais valia é um rendimento)

      Existe alguma vantagem em realizar a escritura ainda em 2019 se tal for possível?

      Não pagar no próximo ano o IMI sobre os imóveis referente a este ano, dado que o que conta é a situação do imóvel à data de 31 de dezembro.

      Uma vez que entre mim e o comprador não há qualquer pacto relativamente ao valor de cada uma das fracções, posso jogar com as valorizações delas na venda para “melhorar” o custo das mais-valias?

      O imposto sobre as mais valias é calculado com base na soma de todas as mais e menos valias. Mesmo que jogue com o valor de um dos imóveis para ter prejuízo com a venda, o valor a mais no outro vai compensar e fica tudo sempre na mesma.

      Tenho alguma vantagem em manter a hipoteca ou pelo contrário vale a pena liquidar antes da escritura e levar o apartamento “limpo” para a escritura (pergunto porque li qualquer coisa sobre este tema mas confesso que perdi essa informação).

      Tirando o facto de pagar menos uns dias de juros, não me ocorre qualquer diferença entre liquidar o empréstimo na data da escritura ou uns dias antes…

      Os custos de liquidação de hipoteca contam para as mais-valias? E os juros, comissões, etc., das hipotecas?

      Não

      1. Boa Tarde Paulo,
        Muito Obrigado pela rapidíssima e detalhada resposta, que esclarece todas as minhas questões. Apenas fica um ponto residual, que advém do vosso próprio artigo inicial, onde está escrito: “Como funciona a tributação das mais-valias?
        Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:
        Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
        Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
        num prazo máximo de 36 meses ;
        Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)
        Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.”
        É o último parágrafo que gostava de ver esclarecido. Se eu utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo, como funciona? Será o meu caso, se com a escritura de venda e o recebimento do valor fizer simultaneamente a liquidação da hipoteca, julgo eu. Esta foi a razão de eu ter perguntado (agora já recordo onde vi :)) se valia a pena liquidar a hipoteca antes e levar o apartamento “limpo” para a escritura. Segundo este texto, aparentemente o melhor é liquidar a hipoteca apenas com a escritura de compra.
        Uma vez mais os meus agradecimentos, e perdão pela insistência e minucia.
        Cumprimentos

        1. Bem lembrado 🙂 Essa possibilidade vem de um regime transitório aplicável a imóveis vendidos entre 2015 a 2020. Esse regime transitório, foi estipulado pelo nº 11 da Lei 82-E/2014.
          No entanto, nesse artigo é feita referência explícita a que se trata de uma extensão da exclusão de tributação prevista no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS – e esta diz respeito apenas aos imóveis para habitação própria e permanente, o que não é o caso aqui. Aliás, o mesmo se pode comprovar na declaração de IRS, em que essa amortização pode ser declarada no quadro 5B, que diz respeito a reinvestimento do Valor de Realização de Imóvel Destinado a Habitação Própria e Permanente.

      2. Boa noite
        Paulo Aguiar
        Perante as suas respostas neste fórum, vejo que tem conhecimentos sobre heranças. Estou para fazer partilhas ( eu, cabeça de casal e duas filhas) em breve e subsiste uma dúvida. Existe um valor de tornas, na distribuição das cotas sobre os bens imóveis divididos entre nós de um valor de 1900€, no qual irei pagar IMT e IS. certo?
        Como será no IRS as mais valias? No modelo G, irei mencionar todo aquele processo como se trata-se de venda de bens…são 3 imóveis, estou a ficar preocupado pois se for não posso fazer as partilhas, não tenho como pagar os impostos!
        Desde já peço ajuda pois nas finanças cada funcionário tem uma versão.
        com consideração despeço me, estarei grato pela informação.

        1. Olá, Sérgio.
          A sua questão não é muito clara quanto à forma como foi distribuído o imóvel, não lhe consigo dar uma resposta muito concreta… Quem recebeu tornas? E já pensou na alternativa? (cada um herdar a sua quota parte do imóvel, sem lugar a tornas).
          A regra é – as aquisições gratuitas (caso da parte herdada) não pagam IMT. As aquisições onerosas (neste caso, a parte que foi adquirida com tornas) já pagam IMT.
          Do ponto de vista do IRS, quem recebe tornas tem de declarar a alienação da quota parte do imóvel que foi dada em troca desse montante.
          Por exemplo, se coubesse ⅓ do imóvel a cada um dos herdeiros, e um deles (chamemos-lhe A) desse metade da sua quota parte a um outro (B) em troca do correspondente valor em dinheiro, então B pagaria IMT sobre esse 1/6 do imóvel e A teria de declarar a “venda” desse 1/6 no IRS.
          Se explicar melhor o caso concreto poderei dar uma resposta mais adequada ao seu caso.
          Sugiro ainda a leitura desta 2 informações vinculativas relacionadas com tornas e o IRS que podem ajudar a esclarecer mais algumas dúvidas sobre o assunto.

  33. Ola! Quero fazer uma compra de um imovel ao meu pai por 35000. Este também o comprou pelo mesmo preço..quanto teremos que pagar de finanças? Se este for doado pelo meu pai a mim tambem pagaria?

    1. Olá, Sara.
      Dependendo do ano em que o seu pai comprou o imóvel, a Sara pode pagar-lhe mais pelo mesmo sem que ele tenha, ainda assim, mais valias (ou seja, não teria lucro com o mesmo e, consequentemente, nada de IRS a pagar sobre a venda).
      Quanto mais a Sara pagar agora ao seu pai, menor a mais valia que teria de pagar um dia, na eventualidade de decidir vender o imóvel.
      Pode fazer a simulação do cálculo de mais valias que o seu pai obtém com a venda, usando esta calculadora. A partir do momento em que o valor que a Sara pague pelo imóvel, seja superior ao valor atualizado aos dias de hoje desses 35.000€, então o seu pai terá mais valias e teria de pagar IRS sobre esse lucro.
      Independentemente do valor que acordarem a Sara terá de pagar IMT e Imposto de Selo de 0,8% – ambos calculados sobre esse valor. Pode simular o valor dos mesmos no simulador de IMT, indicando o Preço, finalidade e localização do imóvel. Já agora, se o imóvel se destinar à sua habitação própria e permanente, estará isenta de IMT até ao valor de 92.407,00€.
      Caso optassem pelo cenário de doação, então estará isenta do pagamento de IMT. No entanto, terá à mesma de pagar os 0,8% sobre o valor patrimonial do imóvel referentes ao imposto de selo (dado que, por ser uma doação de pai para filha, estará isenta da habitual taxa de 10% de IS sobre as doações). Neste caso, na eventualidade de um dia decidir vender o imóvel, deverá considerar como valor de aquisição para efeitos de apuramento de mais valias, o valor patrimonial do imóvel sobre o qual seria agora calculado o imposto de selo.

  34. Boa tarde,
    Desde já desculpa pela demora.
    Já nao é necessario desisti da ideia, obrigada.
    Mas tenho outro dúvida em relação ás mais valias. gostaria de saber quanto vou pagar.
    compra do imovel.45000.00 Janeiro de 2014
    Venda do imovel.90000.00 Abril de 2019
    valor em divida 42409,33

    1. Olá, Kevin.
      Com os dados que indica só lhe consigo dizer qual a mais valia que teve, não quanto vai pagar de imposto sobre a mesma.
      Para responder à questão preciso mesmo de saber as respostas a todas os dados pedidos pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
      Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.

  35. Boa noite. Os meus avós já morreram há uns anos, e o meu pai herdou agora um apartamento deles. As minhas dúvidas sao:
    Na altura não houve partilhas, inclusive um irmão do meu pai apropriou-se de tudo o que havia e o meu pai andou em tribunal até agora para conseguir a parte dele, o valor da aquisição conta a data de falecimento dos meus avós, ou agora a data de aquisição?
    O meu pai vai vender esse apartamento agora, o custo com advogados e tribunais conta como despesas para abate das mais valias?
    Obrigado

    1. Olá, António.
      Começando pelo fim, o artigo 51º do Código do IRS define como despesas e encargos aquelas que sejam “necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação” do imóvel.
      Sem conhecer o que esteve por trás desse processo em tribunal é-me difícil dizer se ele era ou não efetivamente necessário para o seu pai adquiri o imóvel, tanto mais que tinha direito naturalmente a uma parte dele por herança dos seus avós… Na dúvida, o melhor é pedir uma informação vinculativa nas Finanças, indicando juntamente um sumário do processo, para eles poderem analisar o caso.
      Relativamente à(s) data(s) (e valor(es)) de aquisição, acho que há duas situações distintas:
      * as quotas partes do imóvel a que o seu pai naturalmente teria direito por herança, deve ser declarada com a data do óbito dos seus avós e o valor patrimonial que o imóvel tinha à altura.
      * se no decurso dessa ação em tribunal o seu pai ganhou direito a uma parte superior do imóvel para lá daquela a que teria direito por herança, então essa tem como valor de aquisição a data do trânsito em julgado da mesma sentença.

  36. Boa noite
    Pretendo um esclarecimento relativo a um imóvel que vendi este mês(Novembro de 2019), e que obtive por herança.
    O valor da venda do imóvel foi 11500€, e o mesmo não era HPP.
    É relativamente ao valor (ou valores), de aquisição( e datas de “aquisição”), que tenho dúvidas, e pelas seguintes razões:
    O imóvel passou para mim, nas partilhas do meu avô, realizadas em Janeiro de 2017(embora o meu avô já tivesse falecido em Janeiro de 1996). Quando essas partilhas foram feitas, a minha mãe já tinha falecido, mas o meu pai ainda era vivo, e eu sou filho único.
    Nessa partilha o Valor Patrimonial e atribuido é de 5270€, contudo o Valor Tributável( e sobre o qual paguei 6,5% de IMT e 0,8 de IS), vem com o valor de 4815,5€.
    Nessa partilha a parte que cometia a minha mãe dividiu-se da seguinte forma:
    Para o meu pai,75% de 5270€:(3952,50€)
    Para mim, 25%(quota parte a que tinha direito) de 5270€:(1317,50€).
    Na partilha, eu fiquei com os 75% do meu pai, pagando os 3952,50€ em tornas.
    A minhas duvidas são:
    Considero duas aquisições?
    25% na data de falecimento da minha mãe(ou do meu avô?), e 75% na data das partilhas?
    Porque é que o valor sobre que paguei impostos foi de 4815,53€ e não 5270€?
    Apesar de não ser HPP, só 50% das mais valias apuradas é que serão tributadas, certo?
    Muito obrigado

    1. Olá, Vitor.
      Adquiriu o seu direito sobre os 25% do imóvel na data da morte da sua mãe. Esta é a data de aquisição dessa parte. O imposto de selo é pago sobre o valor do imóvel a essa data e que, imagino, seriam os tais 4815,53€. Em qualquer caso, e de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, é esse o valor que deve indicar como valor de aquisição (ou melhor, 25% desse valor).
      Deve também declarar os restantes 75%, adquiridos em 2017, por 3952,50€.
      A calculadora não suporta aquisições parcelares de imóveis, mas pode simular o cálculo das mais valias de cada uma das parcelas independentemente.
      Para simular a parte do imposto é que já vai ter de manipular os dados da primeira parte, de forma a conseguir uma mais valia aproximadamente igual à soma das mais valias das duas parcelas.
      Sim, desde que seja residente, a tributação incide sempre só sobre 50% da mais valia.

  37. Comprei um apartamento por 44,100€ em Outubro de 1993, vendi por 59000€ em Outubro 2019
    com esta compra tive uma despesa de 6150€.
    Neste momento estou a restaurar uma outra casa para habitação permanente, onde pretendo investir a diferença.
    Irei pagar mais valias?
    Obrigado